这个时间点来关注一下二手房市场，很有必要 。
不仅是最后一个月，也意味着2022年上海楼市的最终落脚点。
其实也可以通过现象本身对今年全新的楼市能有一个基本的预判。
先来看看成交量，12月上海网签套数为12198万套。
从今年7月开始，上海二手成交量就一路下滑 。
而众所期待的年末翘尾非但没有实现，去掉特殊的4月、5月 。
年末的12月反而成为2022年以来，上海最惨淡的一个月。
当然，1.2万套只是一个结果 。
这个数据背后，能够看到其他细枝末节处的现象，也让12月成为了上海去年二手成交最冷的一个月 。
01
这个月的挂牌量还是全年最高。
眼看着，12月的成交数据突破2万套无望 。
而其实不止12月，上海已经很久没有达到2万套的标准了。
9月没有，10月没有，11月也没有。
作为上海无数地产人观察楼市的晴雨表，大家对于如今二手成交量低于2万套的表现仿佛已经司空见惯 。
当然，成交套数只是一个侧面，围绕着成交量的另一个现象也开始越发突显。
最近上海房东的挂牌量一路激增，站上了4.4万套的高位 。
数据来源：小胖看房，截止每月1日
什么概念 ？
要知道1-6月的二手挂牌也就在1.3万套左右，总体还是基本和二手成交量保持在一个段位。
但现在，超4万的挂牌量，也就是说光是挂牌的房源量就已经快达到成交量的3倍左右 。
这也足以说明，当下的二手房并不好卖。
而这样的市场情绪，也影响着房东们对楼市的看好度在不断下降。
最直观的，大量房东已经开始下调自己的房源售价。
数据来源：一房一万
据链家统计，临近年底这几个月，希望通过降价来促进成交的房东近30% 。
我们说，挂牌量的提升本质上也是当下房东心态的市场化反应 。
觉得这是一个比较好的套利时间，所以开始大量放出房源， 而这样急切的想要更快实现房产价值变现的基调下 。
有一件事正在成为事实，那就是：房源的议价空间开始放大。
数据来源：地产热点观察
所谓的议价空间，其实指的就是最终成交价和挂牌价之间的差值 。
根据链家近一年的真实二手成交变化，从4月、5月疫情解封后开始，议价空间就已经开始不断加大 。
而最近的12月，更是达到了今年的峰值 。
今年我和中介聊天的时候，听到最多的词就是“业主急售”、“很有诚意” 。
其实也是因为最近这段时间，上海二手市场处于供大于求这么一个情况，都想出售，都想尽快套现，自然就会有人等不起。
没意外的话，至少在成交量回归2万套以前，上海的二手房会有一段时间处于可较大幅度议价的时间段里 。
所以这个12月，一边是全年最低成交量，一边是全年最高挂牌量， 市场已经走到最低位 。
但是还没完，再带大家看一个数字， 你会发现 。
市场会比你想象的更冷 。
02
非中介成交占比提升，也在意味着楼市更冷。
什么是非中介成交 ？
一般来说，上海所有二手住宅成交可以分为两类：中介成交和非中介成交 。
中介成交很好理解，链家就是其中最有代表性且最稳定的市场份额 。
作为与之对应的一类非中介成交量，则属于不太透明的数据，也就是类似上海在去年10月开通的二手房“手拉手交易网签” 。
具体有什么不同 ？
因为采取非中介成交的方式，在交易过程是不需要中介介入的，成交的对象也多为房东的亲戚或者熟人 。
而卖房的原因大多也不是真的缺钱需要现金流补充，更多是为了临时给自己腾出一个购房名额。
所以换句话说，以这种方式成交的房源，其实是没有实现真正的市场流通的。
我们前面提到过，自7月成交1.97万套后，上海二手成交量就一路下跌，在这样的趋势下 。
愿意选择非中介成交的人却越来越多 。
7月的时候，占比还在17.52%，到了10月、11月，这一数字直接突破了20% 。
要知道这一方式才开始实行的时候，大概在城市中也只有10%的比例 。
为什么我们现在要来说非中介成交这件事 。
这里可以看出两个信号。
第一，对于中介来说，这样的情况绝对算不上很乐观 。
越来越多的客户涌向非中介成交的渠道，也就意味着中介们的客流量在不断减少 。
第二，对于市场来说，12月1.2万套背后，还很可能包含了较高比例有目的性的成交 。
因为更多的人出售二手房是为了增加自己的购房名额，不过是在亲戚或熟人之间换了个房屋户口罢了 。
而未来这批购买力会冲向哪里， 很显然，就是新房市场 。
二手房没有实现市场真实的交易流通，且还多了一批业主奔向打新。
这一切都很可能对二手市场带来更大的去化压力 。
好，写到这里我们分析完了成交量、挂牌量以及更微观一点的非中介成交占比，这些都是数字方面的表现 。
那么，真正参与成交闭环里，市场的真实成交情况又是怎么样的呢 ？
03
链家小哥坦言，郊区+市区的二手房都不太好过。
我找了两家位置不同的链家店面分别了解了一下 。
一家在外环的临港，另一家在市区黄浦 。
首先，12月成交受到影响是真的，且小哥指出都是疫情开放后，那时候大多数人还处于阳了的状态，所以带看的人数在减少。
而仔细来看，二手市场面临的危机可不止于此。
给二手房带来冲击最大的，还是新房市场。
以临港为例，知道去年临港成交了多少套新房吗 ？
图片来源：一房一万
早在10月底，临港新房的成交量就站上了9千套的高位，比过去3年的总成交量加起来还要多 。
不出意外的话，临港将成为上海楼市至今为止唯一一个年度成交量破万的板块
而去年的巨量新房成交，却带给二手房市场致命的打击 。
据中介小哥所说，从12月18日到目前为止，整个滴水湖主城区也就成交了2套二手房 。
至于低成交的原因也很简单，因为新房更吃香 。
就好比同样300万，客户如果能买到新房，相比精装修带中央空调的电梯房，二手房基本不会有人选择 。
而以往我们看见最愿意买二手房的客户是哪类人群。
毫无疑问，是刚需 。
但目前临港主城区最缺的就是刚需群体 。
除非是有很着急的学区需求，如今市场普遍的购房群体都不会再特别青睐二手市场 。
再来看看，我们去年一直在强调走出独立行情的豪宅市场 。
即使是顶豪，也没能抵住降价促销的命运。
相较于普通二手房的成交走低，反倒是豪宅市场出现了翘尾。
据统计，在刚刚过去的10月及11月，上海单价30万元/平方米以上二手豪宅就有7套成交 。
我们再来看一份翠湖天地最近的成交单 。
数据来源：链家
中介小哥说，相比6-9月，11月底到12月的成交量开始回暖，前前后后大概成交了11套千万房源 。
但这一前提是，售价基本下降了10% 。
可以看到曾经动辄30万/平的翠湖天地，最近的成交也就在20万/平左右。
翠湖一期，19万/平就可以买到 。
而大多数业主选择现在抛售的原因，并不是我们以为的市场预期，反倒是想要快速实现资金回流 。
要么是因为公司需要现金流，要么是满分选手想要打新 。
房东的着急抛售，一方面促进了二手市场的成交，但反之也只能让二手豪宅的价格不断走低。
总的来说，不论是刚需市场，还是豪宅市场，无一例外都在遇冷 。
12月的数据走低，已经不仅是市场反应，更像是一种情绪的传导 。
那么，这样的情绪会延续到今年吗 ？
04
12月没缓过来，今年1-3月会走出什么样的趋势线。
要回答这个问题，其实我是没有太多乐观的想法 。
有没有想过为什么大家会对12月的数据如此关注，我们来看看往年上海的成交 。
这是2021年的 上海二手房成交 。
1 2月成交量在1.8万套，也还在中位水平， 年底最后几个月也是呈上升趋势 。
这是2020年上海的二手房成交 。
不仅在12月年底一口气直接冲上当年最高，3.9万的成交量 。
即使是在后面2021年的3个月里，成交量也是当年的最高月份 。
无论是2020年，还是2021年，到年底12月的成交其实是走出了一条上扬的趋势线，本质上也为后面1-3月提供了一个好的基本盘。
对比2022年。
12月1.2万套的成交量绝对算不上高，而我更担心的是自去年7月以来的下跌趋势，很可能会延续到今年 。
当然，去年也出了增大贷款放量，置换退还个人所得税，这些非常有力的政策，但类似这样的 政策刺激 ，该有的利好都放的七七八八了 。
所以，12月成交没能走出这条趋势线 。
那么，在今年未来3个月里，上海楼市也可能很难再保住传统的成交高位 。
以上为正文，来自Moon
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