作者|黄艳阳
编辑|郑怀舟
1月5日晚，央行和银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，对首套住房贷款利率进行了下调。
该政策在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
此次首套房贷利率政策适用城市范围有所扩大，且在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节，设立了相对宽松的退出机制，意味着需求侧托底政策再加码。
同日，住建部部长倪虹接受央视采访表示：“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”
住建部部长的发言仍强调了通过降利率来刺激房地产市场，进一步强化了房地产需求端政策放松预期，也意味着需求端的政策空间仍存。
二级市场来看，前期受政策等诸多因素的压制，地产销售长期处于负增长，作为旧动能的代表，房地产的下行已成为了我国经济的一大拖累，板块个股的估值也已处于历低位。
随着国家相关利好政策的不断出台，地产板块不仅预期开始边际转好，未来可能存在趋势性的大机会。但由于从政策放松到销售数据实际回暖尚需时日，在节奏上仍需关注后续政策和地产高频数据表现。
政策利好下，房地产板块的复苏将在很大程度上为今年的经济复苏创造条件。所以，房地产的预期转暖，对整个A股预期都将构成利好。
近期来看，在在利好消息的刺激下，房地产板块开始有所回调，2023年1月初开始，万得房地产指数（886057.WI）在四日内的涨幅达到了5.2%，分别跑赢上证指数和沪深300指数2.5、2.3个百分点。
个股表现来看，滨江集团（002244.SZ）的同期涨幅达到了24.5%，卓朗科技（600225.SH）的同期涨幅达到了18.5%，三湘印象（000863.SZ）的同期涨幅达到了17.9%。
图一：万得房地产指数（886057.WI）走势，资料来源：wind
丨券商策略
1.华创证券
核心观点：将以高能级城市为中心复苏（推荐，维持）
2023年看点在于高能级城市的复苏，推荐“两个中心、一个基本点”。
1）以高能级城市复苏为中心：2023年高能级城市房企销售均价和销售增速正相关现象将得到延续，关注土储占比高或者2022年逆势发力拿地的公司。
2）以国央企估值修复为中心：国央企在行业信用坍塌重塑的过程中享受天然优势，股权融资的放开使得优势进一步放大，国央企估值有望得到系统性修复。
3）以逐步建立护城河为基本点：关注护城河逐步形成的公司。
建议关注：华发股份（600325）、金地集团（600383）、绿城中国（3900.HK）、华润置地（1109.HK）、中国金茂（0817.HK）、中国海外发展（0688.HK）、越秀地产（0123.HK）、保利发展（600048）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）
2.华泰证券
核心观点：托底政策再加码，关注行业贝塔机遇（增持，维持）
1）此次首套房贷利率政策调整意味着需求侧托底政策再加码，参考“929”政策的实施效果，对新政推动“稳需求”持积极态度。
2）尽管需求端信心恢复相对于供给端更慢，但供需两端政策的持续发力将有利于信心的修复，房地产板块贝塔机会可期。
3）重点推荐A股开发企业、具备资源整合空间的房企、港股开发企业、物管公司。
建议关注：华发股份（600325）、万科A（000002）、新城控股（601155）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、建发股份（600153）、滨江集团（002244）、华联控股（000036）、华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914）、新大正（002968）
3.国信证券
核心观点：政策放松将持续演绎（超配，维持）
1）本次政策适用城市范围有所扩大，将减轻更多居民购房贷款压力，有利于释放需求。
2）此前地产宽松政策主要由央行和银保监会发布，此次地产政策关键力量住建部的态度明示，需求端政策空间充分打开，销售筑底回暖可期。
3）认为后续政策放松将持续演绎，地产股具备趋势性大机会。
4）看好久经考验的优质房企、接近“上岸”的困境反转型标的、受地产拖累的物业板块。
建议关注：保利发展（600048）、万科A（000002）、金地集团（600383）、招商积余（001914）
4.天风证券
核心观点：因城施策着力支持刚需（强于大市，维持）
1）央行、银保监会发布的通知一方面利用“因城施策”用好政策工具箱，另一方面坚持“房住不炒”，温和刺激刚性购房需求。
2）伴随着供给侧政策的陆续出台，房企融资渠道有望打通，政策环境有望得到改善，供给侧的支持或逐渐传导至需求侧，形成良性循环，2023年房地产销售或因此而企稳复苏。
3）看好受益于行业集中度提高的优质龙头、优质成长股、优质物管、龙头代建相关标的。
建议关注：保利发展（600048）、万科A（000002）、金地集团（600383）、中国海外发展（0688.HK）、龙湖集团（0960.HK）、新城控股（601155）、招商积余（001914）、保利物业（6049.HK）
图二：36氪财经
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