房地产市场行情正在稳步修复。
市场层面，重点30城新房成交强势反弹，同环比涨幅均超4成，成交规模与2022年12月基本持平。
好的消息是，前2月累计成交已止跌，市场出现回升苗头。
聚焦企业销售，2月TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%，同比增长14.9%，百强房企1-2月累计销售操盘金额同比降幅较上月收窄至-11.6%。
当前市场已进入止跌回升阶段，3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。
随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来整体市场表现出止跌回升趋势。
受此影响，百强房企业绩实现同环比双增长。
具体来看，TOP100房企实现操盘金额4615.6亿元，环比增长29.1%，同比增长14.9%。这是百强房企自2021年6月以来，首次出现同环比双增长。
此外，全口径销售金额和权益口径金额均实现同环比双增长，其中，TOP100房企全口径销售金额实现5184.2亿元，同比增11.8%，环比增长29.8%；权益口径来看，百强房企业绩同环比分别增长16.5%、34.6%。
百强房企1-2月累计销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。
不过值得注意的是，百强房企2月业绩同环比增长，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低，这也意味着，3月市场修复情况仍然存在较大不确定性，能否稳步修复还要取决于企业整体供应规模，以及居民需求和购买力恢复情况。
在目前行业发展形势下，2023年房企格局继续分化。主要表现为央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足。
从销售门槛变化来看，各梯队房企仅TOP10房企销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出。
反观TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅较高达28.4%和29.1%。
TOP100房企的销售操盘金额门槛降低32.1%至11.3亿元。
2月整体市场延续稳步修复行情。
重点30城供应环比微增7%；成交同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平。
前2月累计成交已止跌，市场初步显现出回升苗头。
长三角热度延续，依托改善需求支撑，上海、杭州保持“热点恒热”；南京、苏州、宁波、常州等热度稳步回升。以南京为例，据CRIC监测近3周重点项目周度客户到访总量均在1.5万组以上，最近1周飙升至1.76万组，与去年年末周均1.2万组相比显著提升。
大湾区成交触底反弹，广深佛莞等重点城市成交环比涨幅均超5成。广州经历了一年深度调整，目前整体市场已有回升苗头；深圳企稳回升，个别网红盘周末到访量破3000组。
环渤海地区成交稳中有增，天津、青岛、济南等迎来普涨行情。尤其是北京，无论新房、二手房活跃度均有明显提升。天津进入持续热销期，据CRIC监测的重点项目2月周平均到访总量保持在3万组以上，客户转化率超过10%。
中西部地区全线飘红，重庆、长沙、郑州等成交环比翻番。武汉、成都等仍是“成交大户”，月成交规模破100万平，重庆、郑州等低位回升，居民信心逐步修复。典型如重庆，2月以来重点项目周度来访、认购节节攀升，最近一周来访总量1.3万组，认购总量1577套，转化率高达12%，创2023年以来新高。
无论是中观城市成交数据，还是微观项目到访、认购、折扣力度收回等，都可以看出当前市场已进入止跌企稳阶段，“金三”小阳春可期。
虽然市场出现了积极信号，但对于房企而言仍然不容乐观。
民企融资难的现象仍然未得到根本改善，流动性压力有待进一步缓解，尤其是多数房企2023年将迎来大规模债务到期潮，偿债压力仍然较大。
当下，债务重组成为出险房企化解流动性压力的突破口。2022年以来，已有部分房企比如富力、绿地、龙光、融创、华夏幸福等，通过整体债务重组的形式成功对存续的境内或境外债券进行整体展期，一定程度上缓解了企业流动性压力。
房企想要根本地解决流动性危机、摆脱困境重回经营正轨仍然任重道远。
企业运营改善的核心还是在于销售端，修复基本盘、依靠销售回款恢复自身“造血能力”是关键。一方面，仍应以保交付为主要目标，保证货量供应、积极营销、促进销售去化及现金回笼。另一方面，也需要等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。
房地产市场可谓“久旱逢甘霖”。
前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市开始复苏。但复苏是局部而非全面，持续性是尚且存疑，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心。
3月市场能否延续稳步修复的预期，主要取决于企业整体供应规模以及居民需求和购买力恢复情况，乐观来看，金三小阳春或值得期待。一方面，预计供应端会迎来一波集中供应，从而拉动成交放量；另一方面，二手房市场热度回升也从侧面证明了居民购房信心逐渐恢复，为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。
无论是市场层面，还是企业层面，分化特征还将延续。
附：2023年2月中国房地产企业销售排行榜TOP50
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心。
