为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。
✎划重点：
①购房需求底部微升： 2月受访者购房需求出现回升迹象，购房需求占比约56%，环比上涨2个百分点。
②置业入市节奏加快：2月半年内计划购房占比约为29%，环比增长3个百分点，居民购房计划时间出现前移。
③置业意愿出现反弹：2月市场置业意愿触底反弹，强于上月占比约为30%，环比增长4个百分点，但置业意愿仍处于相对低位。
④到访占比止降转升：2月约46%的受访者曾到访过售楼处或中介场所看房，环比上月增长1个百分点，购房到访出现回升。
⑤居民储蓄意愿较强：2月防御性储蓄仍是主流，47%的受访者倾向加大储蓄力度，居民消费位居其次，占比约33%，投资意愿相对较弱，仅13%人群会将资金更多用于投资。
⑥还贷再次掀起风波：2月受访者能感受到市场提前还贷现象较为普遍，占比达到73%，其中23%的受访者表示身边很多人进行提前还贷，影响未来市场购买力释放。
01
受访者画像
与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。
图：2023年2月受访者年龄和城市能级占比
02
2月置业出现快速修复
➤收入预期增加：未来收入预期持续改善，收入增加预期提升、下降预期减弱
收入预期企稳微升。 据调查显示，受访者对未来半年收入预期持续改善，2月未来收入增加占比约为37%，较11月份提升7个百分点，未来收入下降占比约为13%，较11月份下降5个百分点，失业占比也呈现小幅回落态势，2月占比约为8%，较11月下降1个百分点。整体来看，2月社会活动持续恢复，政府加强“促经济”政策出台，企业裁员、降薪动作明显减少，居民对未来经济修复、收入预期持续改善，收入增加占比提升，下降预期及失业预期均开始持续下滑。
图：2023年2月受访者对未来收入预期
➤购房需求止跌回升：2023年2月购房需求呈筑底小幅回升态势
图：2023年2月受访者购房需求占比变化
购房需求环比增加2个百分点。 据调查显示，2023年2月受访者购房需求底部小幅回升，购房需求占比为56%，环比增长2个百分点，购房需求已现改善迹象。一方面是因为前期疫情、春节等因素积压大量购房需求，在信贷宽松、补贴落地、预期转向共同作用下，带动需求快速释放；另一方面是因为市场活跃度改善，房企推盘力度提升，优质项目入市提升居民购房需求。
➤购房计划提前：购房者入市节奏底部修复，计划看房、到访占比均出现回升
购房入市节奏有所恢复。 2023年2月，29%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比提升3个百分点，已达近四个月最高值，逐步恢复到去年“金九银十”水平，计划半年到1年内的占比为38%，环比下降1个百分点，1年以上的购房占比有所减少，环比微降1个百分点。整体来看，居民购房计划呈现底部回升迹象，半年内购房占比出现触底反弹，未来热点城市市场在供需两端发力后，市场活跃度或将进一步改善，购房者入市节奏或将加快。
图：2023年2月购房计划的时间分布
2023年2月计划看房占比与到访占比均呈现止跌回升趋势，看房意愿持续修复。 据调查显示，2023年2月约46%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，环比上月回升1个百分点，未来购房者计划看房占比约为51%，环比增长1个百分点。整体来看，2月市场看房量出现底部回升，看房与到访占比自11月份以来首次由降转升，市场积极信号频现带动看房置业改善，广州、长沙、西安等多地看房人气回升，到访客户数量显著增长。
图：2023年2月受访者计划看房与到访购房场所变化
渠道营销持续发力，老带新占比小幅下滑。 从近期购房者获取信息渠道调研状况来看，渠道营销持续走高，2月占比约为61%，环比提升4个百分点，已高于2022年“金九银十”的水平。老带新营销方式出现下降，2月占比微降至58%，环比减少3个百分点，整体仍处于近1年相对高位水平；而自然来访、网络营销效果较1月基本持平，占比分别为36%、37%。
图：2023年2月受访者获取房源渠道
➤短期置业意愿底部回升：受访者感受市场热度稳中有升，置业意愿低位改善，各线购房意愿均有增加
2月居民感受市场出现稳中有升。 据调查显示，2023年2月受访者认为市场呈现相对稳定态势，占比达到46%，感受到市场回暖占比约为37%，明显高于市场冷清的13%；整体来看，2月市场运行出现一定改善迹象，首访者感受呈现稳中有升趋势，楼市运行逐步进入底部修复阶段，未来市场行情全面回暖仍需时间修复。
图：2023年2月受访者对市场的感受
2月置业意愿小幅回升，购房意愿出现好转。 调查显示，2月市场置业意愿呈现触底小幅回升态势，强于上月占比约为30%，环比增长4个百分点，弱于上月意愿约为23%，较1月基本持平，意愿保持不变占比小幅减少，约为41%，环比降幅为5个百分点。整体来看，2月前期积压需求快速释放，带动市场活跃度出现改善，叠加放松政策继续发力，带动购房置业信心出现修复，呈现底部回升态势。
图：2023年2月受访者相比上月本月购房意愿变化
一线置业意愿高位增长，二线置业升至三成，三四线、县城置业意愿仍相对较弱。 2023年2月，一线城市置业意愿延续改善趋势，强于上月占比为51%，环比上升5个百分点，北京、上海交易活跃度持续改善，带动置业信心增加；二线置业意愿强于上月占比升至32%，环比上涨3个百分点，杭州、武汉、成都、南京、重庆等多地成交显著修复，市场预期出现低位复苏，三四线、县城置业意愿强于上月占比分别为24%、18%，环比涨幅分别为4%和6%，置业信心也出现一定程度改善，但整体三四线及县城市场表现仍然较冷，置业意愿表现相对较差。
图：2023年2月受访者相比上月购房意愿变化（不同能级）
03
未来居民购房信心仍需修复
➤居民倾向储蓄存钱：防御性储蓄仍是主流，其次是居民消费，投资意愿相对较弱
近五成居民更倾向于存钱，消费、投资意愿较弱。 据调查显示，2023年2月47%的受访者在当前经济形势下更倾向加大储蓄力度，主要是疫情、裁员降薪等负面影响相对较大，防御性储蓄意愿仍相对较强；将资金更多用于消费占比约为33%，位居其次，仅13%人群会将资金更多用于投资，进行低位抄底。分线来看，居民对消费和储蓄的态度分化差异较大，其中一线城市能级较高，居民收入预期、经济修复预期相对较好，近五成受访者未来将提升消费力度，而表示将加强储蓄的受访者占比仅为34%，但二线、三四线与县城多地政策落地时间长，市场改善预期传导较慢，当前居民信心仍处底部，叠加人口及养老问题持续发酵，半数受访者均表示将加强储蓄，消费市场回暖预期相对较弱。
图：2023年2月受访者资金流向情况
➤提前还贷再次掀起风波：居民收入提升后，提前还贷现象增加，影响市场购买力释放
提前还贷意愿较强。 据调查显示，2023年2月受访者能感受到市场提前还贷现象较为普遍，占比达到73%，其中23%的受访者表示身边很多人进行提前还贷。居民提前还贷主要有三大原因，其一是存量房贷利率过高，目前房贷利率快速下降，利率差过大，居民进行还贷理财，其二是目前股票、基金、投资等收益过低，导致资金流向减少，其三是部分人转化经营贷、消费贷，贷出资金进行还贷。分城市来看，一线城市超八成受访者认为市场普遍存在提前还贷的现象，其中36%的受访者表示很多人进行提前还贷，占比在各能级城市中居首，二线、三四线城市有32%的人群感受到提前还贷现象增加。
图：2023年2月受访者对于提前还贷的感知
提前还贷意愿仍相对较大，或将影响未来购房需求释放。 据调查显示，未来仍有26%的购房者会进行提前还贷，32%人群会持续观望市场，再抉择是否提前进行还贷，仅36%的受访者表示不会提前还贷；48%受访者表示提前还贷会明显影响未来购房计划，抑制购房需求释放，导致购房计划不同程度延迟，35%的人群表示少量提前还贷对购房计划影响较小。整体来看，在楼市持续走弱、投资机会缺乏、消费趋向保守、储蓄率走高背景下，居民收入提升后，更加倾向于提前还贷，降低利息支出、保障现金流周转，或将对市场复苏产生一定抑制影响。
图：2023年2月受访者是否提前还贷与提前还贷是否影响购房调研情况
➤楼市预期仍相对较弱：政策发力预期减弱，房价预期逐步稳定，下跌预期仍较大
短期政策放松预期明显减弱。 据调查显示，市场调控宽松预期出现下降，2月政策预期宽松占比约为37%，环比下降8%，降至2022年年中水平，而政策收紧预期底部微升，占比约为11%，环比增长3个百分点。整体来看，近期楼市调控持续处于宽松态势，首付比例、房贷利率均降至历史低位，叠加前期积压需求在节后持续释放，致全国多地看房人数增加，网签、成交规模提升，在行情出现复苏迹象背景下，未来强力放松政策出台预期将减弱。
图：2023年2月受访者对未来政策预期
房价稳定预期明显提升，下跌预期仍相对较高。 据调查显示，2月受访者对房价稳定预期有所提升，占比约为55%，较12月份提升4个百分点，房价下跌预期开始下滑，2月占比约为26%，较12月下降9个百分点，整体房价下跌预期仍处于相对高位，而房价上涨预期现低位小幅反弹，占比为15%，较12月微升3个百分点，但仍处于相对低位水平。整体来看，政策利好、积压需求释放，带动市场信心低位回升，叠加房企降价促销活动减弱，房价下跌预期出现回落，房价稳定预期明显提升，但短期房价上涨动力仍相对较弱，居民购买力改善才能有效促进市场回暖，居民收入及市场信心改善仍需一定时间，短期房价或将以稳为主。
图：2023年2月受访者对未来房价预期
➤影响置业入市因素仍在：收入、就业仍是主要抑制因素，房价下跌、烂尾风险仍一定程度影响居民置业信心
还贷压力大、收入不稳定、担心房价下跌仍是影响居民置业主要因素。 据调查显示，收入问题是影响居民置业最大的影响因素，其中还贷压力大表现较为突出，占比达到44%，收入不稳定影响也较大，占比达到42%，一方面是前期房价上涨明显，且居民债务规模已增长至较高水平，导致居民购房压力增大，另一方面是前期疫情冲击影响，居民收入下降明显、储蓄意识提升，导致家庭资金运营紧张；但伴随疫情管控放松后，收入限制性因素有所减弱，占比环比均出现下滑。其次是房价出现持续下跌导致资产担忧情绪扩大，37%占比担忧未来房价会持续下跌，影响受访者通过购房保值、增值。此外，项目烂尾风险、首付资金不足、政策仍会放松等因素也一定程度影响购房入市节奏。
图：2023年2月购房置业的主要阻碍因素（多选）
04
总结和企业策略建议
➤总结
总体来看，本月社会活动逐步恢复正常，收入预期出现改善，楼市运行低位修复，积压购房需求快速释放，置业到访、计划看房占比均触底反弹，市场活跃度改善，带动购房置业意愿提升，入市节奏有所加快；但目前居民信心仍相对较弱，防御性储蓄仍占据主流，房价上涨预期仍处于低位，居民收入多用于提前还贷，同时房贷压力、市场烂尾风险等阻碍性因素仍在，政策放松预期明显走弱，或将影响未来市场复苏动力。
➤企业策略建议：短期强化保交付，强化节点推盘营销；优质房企可适度增加核心城市投资力度，中小房企仍以保现金流为主
2月楼市成交出现明显改善，积压需求快速释放，叠加中央持续强化信贷支持、扩大有效需求，允许不动产私募基金购置商品住宅项目， 带动房地产市场出现快速修复 ，部分核心一二线城市购房置业情绪有所修复，成交活跃度显著提升，降价促销力度明显减弱，其中北京、上海、杭州、成都等核心城市需求明显增加，市场将逐步进入到复苏通道，深圳、广州、武汉、南京、苏州、重庆等城市出现逐步企稳，3月“小阳春”市场可期，可适度增加推盘规模，前期持续冷淡的郑州、天津、福州、厦门等城市短期市场成交出现改善，可根据营销节点、市场热度灵活调整推盘节奏，但多数三四线城市购房者观望情绪仍较浓厚，修复迹象相对较弱，短期仍建议以去库存为主，随行就市、降价促销为主。 从投资端来看 ，防范化解房企风险首次写入政府工作报告，房企融资“三支箭”持续优化，优质房企融资环境明显改善，未来市场修复预期逐步增强，可适度增加万亿以上核心一二线城市投资机会，但中小房企短期仍需保障现金流安全，坚持“量入为出”、保现金流原则，等待房企销售端明显改善、资金回流顺畅。
本文来自微信公众号“中指研究院”（ID:CIH-CIA），作者：中指研究。
