我有一个朋友，曾经教过我一个办法，当你犹豫的时候怎么做决定。
你掏出一枚硬币，一面各自对应一个选择。
当你把硬币抛向空中，然后紧紧用手接住硬币的时候，不要打开，此时此刻你内心期待的那一面，就是你想要的答案。
把硬币放回口袋，然后坚定不移的执行，就可以。
今天这篇文章，说的就是一次抛硬币的过程。
我一直和大家说，我没啥能耐，但是厉害的地方就在于我的看盘量。
每年要去接近三位数的城市看大量的项目，正是因为如此，有了横向比较有了整体对比。
一些观点和印象就会在我心中形成。
而今天要和大家分享的，也是一个感性的印象，但是这个观点其实在我心中形成很长一段时间了。
而且我坚定的认为，未来我的这个判断会越演越烈，最终成为一个客观事实。
有了这篇文章以下观点完全是我的主观判断，没有任何客观数据支持，所以全当我的个人臆想，所有的文字基于此产生。
01
我最开始有感觉的是二线城市，前段时间去苏州，苏州这个城市楼市一直有点不温不火，市场表现的反差有点强烈。
苏州的小伙伴突然和我说：卢俊，你知道么，在苏州很魔幻的一件事情，现在市场上供不应求的，都是200-250平米的大户型。
我问为什么？
也不知道，这个面积段的产品市面上供应的少，但是就是卖的特别好，包括一些滞销项目，最先卖掉的都是大户型。
剩下的都是百来方的小户型。
后来我又去了趟重庆，香港置地算是在重庆开发规模比较大的开发商，我花了一天时间把盘都看了一遍，得到了一些非常有意思的观点。
对于这家坚持品质的开发商，其实单价一直比边上竞品要贵，但是反而卖的也比竞品要好。
而自己项目内部，200平米的大户型，不仅卖的更好，而且可以获得更高的定价权。
换句话来说大面积产品卖的又贵又好。
然后有一个项目几乎没有启动异地宣传，但是神奇的是有30%的购房客群来自上海，而当大家都以为慕名而来的上海客户过来都是冲着投资的时候发现，这波客户买的也是项目里最大的面积。
后来回到上海。
小伙伴刚刚帮我整理了一些上海一二手房的数据，我记得提到的两个现象。
第一个说的是上海原本大热的前滩板块，东方悦澜在开盘的时候出现了大面积弃号现象，而最后弃号客户放弃的理由就是当他们选择的时候只有小户型了。
与此同时，上海一年有超过10个项目在认筹阶段整体的弃号率超过40%。
而这十个项目分布的地理区位非常分散，但清一色100平米的小户型全都占到70%以上。
这还不是全部，就在昨天，我接到我老妈的电话。
我家真的属于十八线的县城了。
我老妈前阵子把自己的老破小卖了，我问市场反馈怎么样，我妈吐槽说，房子太小了，卖不出价格，现在老家都喜欢大户型。
哪怕是一模一样的户型，就是每个房间稍微大一点点，170平米的就是比150平米的好卖。
好像一瞬间，所有的信号在告诉我，不论是在一线二线还是县城，所有的地方都在抛弃小户型产品。
在我的视野里，好像楼市这么多年倡导的紧凑型产品，低总价，复合形态的产品，好像越来越不受欢迎了。
甚至和这些案例对应的。
我居然看到上海有个项目，当初顶着巨大的压力做了100平米的一房类产品，面世的时候居然得到了巨大的成功。
所以，小户型越来越不吃香了么，这样的产品会不会在未来几年被快速的抛弃。
02
是的！
目前这些都是个案现象，我甚至来不及做整体的大数据整理。
但是，也是的。
对我来说，我深信不疑这个趋势，并且认为这个趋势没办法逆转。
03
这本质上讨论的是市场成交结构的问题。
关于刚需、改善和豪宅类产品到底能切割到多少的份额。
其中有一个数据是有客观呈现的。
去年算是上海楼市的小年，整体二手房的成交量下滑了超过40%。
在这样的萎缩性市场，成交结构的表现反而更加有说服力。
我们看到一个有趣的趋势，1000万总价段形成同比例的下滑，但是3000万以上总价段产品，对应只下滑了16%。
换句话来说，越贵越大面积的产品，反而显示出了对冲能力。
对应的市场主力300万的老破小，500万的刚需，整体下滑的趋势更加明显。
这其实对于上海来说表达了一个态度，对于这个城市来说，刚需的驱动力已经不足了。
刚需不足背后的原因很多。
有人口导入的问题，有出生率的问题，有城市发展阶段的问题……但是不得不说，这不是一个城市的个性问题。
另外，对于很多二线城市而言，纯投资性购买需求也在快速的锐减。
各位有没有想过，为什么五年前十年前很多热点二线城市，会有一大波异地客户抢着买小户型产品
从表面上来看是因为总价最低，所以可以激发出最大的购买人群。
但是，这一波异地购买本质上就是单纯的对土地资源的占有，从而买到这个城市未来的趋势红利。
这就是早些年间的投资逻辑。
也是很多江湖术士强调的先上车的逻辑。
而现在我们看到的异地需求的购买，他们当然有投资的诉求，同样也非常看好这个城市。
但是背后对于他们来说，他们也有在这个城市自住以及生活的可能。
本质上这样的客群变化也就决定了购买偏好的变化，也说出了现在异地购买的客户诉求：
图便宜的纯投资客已经消耗殆尽，现在购买的都对居住生活提出了更高的要求。
这个现象需要引起所有的异地导客类开发商的注意。
做小户型觉得可以放大客群基数的楼盘几乎全都碰到了滑铁卢，一旦做错，这种代价几乎可以用惨烈来形容。
04
为什么会有这样的终局逆转。
其实背后倒不是说改善崛起或者财富垄断这种空话虚话。
一个根本原因就是，经过行业20年的发展，整个盘子其实存在着总量过剩的情况。
每年10万亿到15万亿的成交量，已经维持了20年，这使得行业内的存量已经接近天量。
所以关于房子的总量已经很大了。
但是在这20年，存在在房地产里一直有两股力量。
对于一二线城市来说，土地供应量不够但是为了维持足够的市场套数，土地出让阶段就会明确规定小户型的超高比例。
从而导致市面上主要的产品都是小户型。
而对于三四线以及下沉市场，没有面积配比的要求。
但是在楼市巨大的上涨力量下，任何产品定位都不会出问题。
而很多操盘手为了求稳，选择小面积低总价的方式毫无疑问都是保命且好处理的方式。
这也决定了连县城都是90平米小三房。
这两股力量决定了，在整体总量已经不小的背景下，小面积占据了绝对主力。
我们这些年的房地产营销，习惯了包装一套关于紧凑型户型又小又好用的观念，常常看到一套90平米的房子可以包装出三代同堂的伪画面。
而这就是在这两股力量裹挟下出现的畸形化场景。
在当下的市场里，出现着存量残杀的现象。
越来越雷同的产品已经越来越没办法回避的生活痛点在大量的爆发。
当下的购买力都在用脚投票，来证明此时此刻他们需要大户型，他们热爱好产品。
最近我听到的一句话，大概意思是：刚需买得起的房子，都没有投资价值。
仔细想想，虽然残酷冷血，但是背后却有他有道理的地方。
05
所以此时此刻到底什么才是稀缺的。
现在是2023年的1月，我希望大家可以明白几件事情。
土地是不稀缺的，只有地段才是稀缺的。
核心城市的核心地段才是当下不可代替的城市力量，一个城市没有多少地方配得上这样的标签。
房子是不稀缺的，品质生活才是稀缺的。
大量社区交付，当这些空间运营起来的时候，不好的社区、局促的面积、粗糙的交付……这些都充分衬托出了那些仅有的好社区的生命力。
郭德纲有一句话说的很好：“我有什么好，都是同行帮衬罢了。”
在这样的巨量供应下，这样的帮衬会对比的越来越明显。
所以各位亲爱的朋友们，如果你正在买房，仔细想想你到底要买什么？
所有人都希望自己的房子能够越来越保值，但是我们的行动到底会不会被一些小诱惑而变形。
不论你会最终抛弃什么样的产品，但是毫无疑问城市正在抛弃小户型。
这个趋势不可逆，这个趋势会更明显。
我知道写完这篇文章评论区的留言一定会有人写何不食肉糜这样的话。
但是到底是我在说风凉话还是看客在说风凉话，我觉得时间会给到判断。
最后我突然想起有一天我给我一个朋友的买房建议，此时此刻放在这里好像显得很合适。
他说：到底怎么判断一套房子要不要买？
我说：
如果你考虑这套房子是因为它便宜心动，
那么不要买；
如果你纠结这套房子是因为它有点贵，
那么努力买下它。
这世道甘蔗没有两头甜，选择一个方向，然后努力的走下去。
06
以上为正文，来自真叫卢俊
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊。
