01
问 ：
继年前金融16条发布后，地产行业不断传来好消息。很多人认为2023年会迎来房地产的拐点。您怎么看，房地产的拐点来了吗？什么时候会来？
冯叔 ：
首先，我们应该把房地产分成两部分来看。一部分是房地产市场的需求端，这里面会牵扯到个人、业主或者客户，也就是普通的居住者、买房人。另一部分是房地产市场的供给端，会涉及到房地产企业。
1998年取消福利分房后，就开始有了住宅房地产的开发，到现在，已经发展了20多年。
我觉得，房地产有两个拐点，一个叫市场拐点，一个叫政策拐点。
所谓政策拐点，就是政府一出文件就会出现拐点。比如说，从1999年到现在，我们已经出现了多次政策拐点。我觉得，政策拐点，第一很难预测；第二，它是一个急性的「药」。类似的，教培行业一出文件，这个行业没有了，这都叫政策拐点。
我觉得大家都能理解我们说的政策拐点。上次金融16条政策一出，市场反应很积极，拐点就又出现了。前几年，政府出台了三道红线，地产公司资金就紧了。
我今天要讲另外一个拐点，市场拐点。
市场拐点其实在5年前就出现了。为什么这么讲？ 因为市场拐点是跟人口、城市化、居住的制度安排、金融政策、汇率税率，等等，这一系列因素有关。
从1999年开始，住宅公司大规模开发房地产。到5年前，国内人均GDP就超过了8000美金，接近1万美金。按照市场拐点的基本要素，人均GDP过8000美金、城镇化率过60%，市场就会出现拐点。
另外一个因素是基础设施建设。目前，城市的空间结构布局、交通、机场、医院、学校，这些基本上都定格了，就是存量了，增量的变动会减少。
此外，还有金融政策、汇率、贷款利率，以及预期，等等因素。
实际上，按照国际可比较的例子来说，5年前，我们的住宅就已经接近于饱和状态。 所谓饱和，就是人均面积超过40平米，达到了基本满足住的需求。
而且，我们自有的住宅比例、产权房的比例在全世界也是非常高的。也就是说100个人里面，90个人的房子都是买的，不是租的。
这些指标都给我们一个强烈的判断，市场的拐点已经到来，也就是说房地产进入到后开发时期。
在开发阶段，以住宅为核心的房企，主要竞争的是规模、成本、速度。所以大家看到大量盖房、大量卖房的房地产公司生意特别好。 但是进入后开发时期，住宅开发公司就要减速、减价、减量，非住宅的房地产公司开始增加。房地产行业的竞争开始转向到运营和资产管理。
所以，我想要表达一个判断，政策的拐点我们不可预知，但来势会非常迅猛有力。而且对预期的改变最明显，市场也会有很强烈的反应。但是，市场拐点是最终决定长期趋势的。如果政策拐点和市场拐点正好吻合，那我们的预期是一致的。如果政策拐点跟市场拐点相反，那我们行业内的观点就会有很多分歧。因为有些人是基于市场的拐点在判断问题，有些人是根据政策的拐点在判断问题。
总之，从市场拐点来看，我仍然认为5年前就出现拐点，所以住宅开发公司还是要减速、减价、减量。但是从政策拐点上来说，有的人觉得现在似乎又可以恢复到以前的状态。
我觉得你要把市场拐点和政策拐点这两件事分清楚，来建立自己的预期。
02
问 ：
自2022年以来，随着政策、资本、金融多方维稳信号释放，以及央行降准降息、多地房贷利率下调、房贷加速等楼市利好不断，置业的黄金窗口期已至。「抓住机遇买好房」已逐渐成为城市热门话题。楼市不断利好，现在买房还是再等等？
冯叔 ：
现在买房的人基本上是有这两类需求的人。
一类是自然增长的需求。 比如说，你到了结婚年龄要买房，这是自然增长的刚需。把这部分需求扩大一些，比如说，你生了孩子，想把父母接来一起住，这就需要改善住房条件，这叫刚性的改善需求。
还有一类属于奢侈性需求。 比如说，家里没有这么多人，但你突然挣了钱，你想换一个更大的房子，这也是可以的。
最近，我遇到一个做婚礼生意的老板，他说现在二婚的婚礼比一婚办得好。为什么？因为二婚，男方经济条件更好，找了一个相对年轻的新人。新媳妇觉得自己找了一个大叔，一定要通过豪华婚礼来证明自己没嫁错人。另外，大叔也希望办一个盛大的婚礼来证明自己有魅力。
这个老板还告诉我，这个时候，大叔们也买房，而且不止买一套，给自己买一套新房，还给丈母娘买一套。
我认为，不管你多大年龄，只要你是刚需或刚改，任何时候买房都是没错的，是可以买的。如果你是投资性的买房或者奢侈性的改善，现在不是一个买房的好时机。因为政府现在倡导房住不炒。 房住不炒长期带来的影响就是房价波动会减少，甚至是稳中有降。在这种情况下，可以不买房，先去看看别的投资机会。
本文来自微信公众号“冯仑风马牛”（ID:fengluntalk），作者：冯仑。
