【御璟星城】售楼处
速读：
·【御璟星城】产品真的不错，但开盘到现在半年多了，才卖了1/3。
·【橡树湾二期】1月末刚刚取证，马上就要开盘，目测“橡树湾滤镜”可能会再度发威。
2022年底，西红门山姆会员店开张，大兴又一次热闹起来。能落地北京最大的山姆超市，足以证明西红门及周边片区的中产和准中产群体之大。事实上，大兴早已成为了北京的置换购房热门区域。相当一部分的置换群体，是当年为了孩子上学在海淀、西城、东城置业的父母们。孩子顺利升学后，他们终于开始有时间追求居住品质。拿着卖掉学区房的钱，他们所考虑的一定是更大的房子，这是最基础的诉求。
西红门的另一大置业群体，无疑是近些年大兴产业发展吸引来的年轻夫妻，比起内城的蜗居，他们更倾向于在西四环买一套大些的房子，住得好点，也算对得起自己的日夜拼搏。况且大兴已经日渐明确产业发展趋势，这或许能带来一波房产稳步升值的利好，成为他们人到中年资产不随着通胀贬值的有力保障。
描摹出这两个群体的画像，或许能让我们更好地理解西红门“双子星”——【御璟星城】和【西红门橡树湾】的产品和售卖情况。
01
楼盘情况
看过【御璟星城】和【西红门橡树湾】的人，大多会有一个迷思——为什么【御璟星城】的户型看起来比橡树湾更好，设计亮点也不少，去年8月底开盘，到现在却只卖了三分之一。一个楼盘在市场中流传出“叫好不叫座”的名声，实在是比“不好卖”更让人堵心的事。
首先是开盘时间，【西红门橡树湾】一期2021年10月拿地，2022年初已经开始蓄客，3月开盘。当时，2020年10月开盘的熙红印和熙悦宸著已经进入尾盘销售阶段，周边几乎没有竞品。而【御璟星城】则是2022年2月才拿地，等到预售证下来已经到8月末。
这一波操作，看似打了个时间差，但实际上【御璟星城】错过了一波相当大的利好——西红门区域新地铁和学校落地的官宣。加上两个楼盘体量又都相当大，【西红门橡树湾】一期有1562套房源，【御璟星城】也有1000多套房源，去化注定不会很快，售卖周期还是撞在了一起。而这一切，又偏偏发生在去年疫情管控的大背景下。
将要到来的2月末，本来就没能抢得先机的【御璟星城】，又将迎来橡树湾二期的夹击。
02
区位&交通
【御璟星城】为红框中阴影部分，【西红门橡树湾】一期及二期共三个地块（最西侧地块未显示），大致位于红框内区域。
上文提到，去年7月份西红门区域官宣了两个利好，学校和地铁。学校是北京四中，三十五中和黄城根小学。更重要的则是地铁——19号线南延线（二期），全长线路全长约12.6公里，设站6座，而距离这两个盘最近的站点是西红门东站，目前站点位置只是初步确定，所以新地铁站距离两个楼盘的距离，我们暂时按下不表。
毫无疑问的是，无论西红门东站落在哪，都是填补了此前西红门东侧地铁的空白。也正是因为南延线的落定，西红门东才能吸引来需要地铁通勤的那部分年轻客群。不出意外的话，【西红门橡树湾】二期也将继续收揽这部分客群：马上将要开盘的520余套房源中，107平方米的户型占比超过60%。
另外，【御璟星城】距离地标性商业综合体西红门荟聚（山姆和西红门地铁站也在这里）驾车距离3.1公里，【西红门橡树湾】则要5.5公里，仅供参考。
值得注意的是，刚刚公布的大兴区拟供应土地中明确透露，西红门区域在今年或许还将出让五宗地块，这两个盘附近还将出让三宗地，体量不小。虽然现在还未挂地，但位于橡树湾西南侧的6029、6030地块明确将在5月16日之前出让。这对于本来体量就大的【御璟星城】和【西红门橡树湾】来说，可能会形成挑战。而对于消费者而言，则意味着新的可能性和可能上升的销售指导均价（目前两盘销售指导均价都为6.6万/平方米），36氪也将持续关注这宗地块的最新信息。
03
配建&户型
左为【御璟星城】98平方米户型，中为【西红门橡树湾】107平方米户型，右为【西红门橡树湾】95平方米户型。
大户型对各家成熟开发商来说都不难做，所以我们看小户型。三个户型图摆出来，优劣就比较明显了，同样是不到100平方米的户型，【御璟星城】几乎能做到和西红门橡树湾107平方米户型类似的格局，利用率相当高，而且两个卧室都在南侧。反观【西红门橡树湾】95平方米的户型，两个次卧全在北侧，而且过道太多，如果算能利用起来的空间，有效得房率并不高。
除此之外，【御璟星城】的精装里带中央空调，所以北侧空出来的设备平台就被做成了一个小小的开放阳台作为赠送面积。而且这个北阳台，每个户型都有，不是大户型的专属。有关开放式阳台，我们上期已经聊到过（链接），但那是豪宅项目，值得挑剔一下。【御璟星城】的85平方米小户型也带阳台，这在新房项目里还有几个？【御璟星城】的销售介绍，楼盘还设置了“风雨连廊”，说白了地下连廊可以到每栋楼，方便雨雪天气的出行，这其实也是豪宅项目的标配。
但就是这称得上“不错”的产品，还是打不赢“橡树湾”。除了上文提到的运气原因之外，当然还有品牌观感。橡树湾的品牌从清河橡树湾延续而来（见链接），客户认可度和品牌信任度相当高，尤其在海淀客群中。这里的信任度不只是产品，更是物业服务、绿化等各方各面，这一点正中西红门的置换群体的红心，而橡树湾可能带来的品牌溢价则戳中了期望保值、增值的年轻客群。
悄悄说，【御璟星城】的样板间维护稍微有点问题，柜门反射器坏了似乎没来得及修。装过修的人大多知道，这就是容易坏的东西。但在样板间里坏掉，对于潜在客户来说观感实在不好，诸多担忧怕是要一并袭来。
两枚小道消息：
1.没赶上2022年五批次的朱辛庄，终于在2023年一批次挂地了。不过比起上批次，这次规自委公布的23宗地块中，主城区地块不少，它在四季青两宗地块的对比下，显得没有那么金贵了。值得注意的是，四季青两宗王炸地块并没有出现在北京2022年底公布的拟出让名单中，应该是刚刚才赶上一批次。
2.又有坏消息传来，这次是世茂在海淀的豪宅项目——西山龙胤。2018年入市，今年1月份交房，比约定时间迟了一年半，且业主收房发现货不对版得相当严重。虽然世茂现在什么情况大家都清楚，但最低4000多万的海淀顶级豪宅爆雷还是令人惊讶。毕竟这也是世茂在北京为数不多的项目了。
楼市情况汇总：
中指研究院数据显示，上周楼市整体同环比微升，各线城市中，二线城市同环比上涨幅度较大，而一线城市成交面积整体环比下降6.4%。其中，上海成交面积环比降幅最大，为20.2%，广州、北京环比均上涨。北京成交面积15.77万平方米，环比上涨2.4%，同比上涨16.8%。
本周一手房网签数据
本周二手房网签数据
作者|詹方歌
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