01
3月的第一天，碧桂园发布上市公司公告，68岁的董事会主席杨国强因年龄原因退休，其女杨惠妍接任主席。
杨主席只是看起来老成谋国，实际上他比王石还要年轻些，王石是1951年生人，杨是1955年生人，杨称王为大哥。
杨主席退休之际，碧桂园重启了拿地计划，《华尔街日报》认为这是中国房地产市场的标志性事件——规模最大的民营开发商，重新回到了正轨。就在去年12月，这家公司的美元债交易价格低至面值的30%，投资者认为它处在违约的边缘。
正常来说，一个企业家在卸任前，往往会逐步缩短自己的管理半径，受权给职业经理人或接班人，但在凤厂人看来，杨主席退休前的一年，并非如此轻松洒脱。
在顺德碧桂园总部，专有一间展厅里陈设着杨主席一砖一瓦搭起来的平房，这是杨国强发迹史及碧桂园创业史的见证——1978年到2023年，从一个普通的北滘泥瓦匠，到《财富》世界500强的荣休企业家。
临近退休，杨主席还保持了自己作为建筑工人的初心，2022年顺德总部所在地的佛山公司，一栋建筑机器人全流程覆盖的楼盘已经交付，这个项目的施工由杨亲自督导。虽然货值不高，但凝聚了杨的心血。
在房地产这个资金密集型行业钻营，头部房企少有自营建筑施工业务，过去二十年，能干开发商的，谁愿意干包工头？
大多数品牌开发商的楼盘，都是承建商盖起来的，但碧桂园自己的腾越建筑，起码在华南区域覆盖了大部分自己家楼盘的施工。
02
春节后，杨主席在集团年会上同区域总们强调：
要买一二线城市利润好、绝对卖出去房子的地；要买三四线城市有竞争力、改善性房子的地。
一位凤厂投拓人回忆，这应该是集团2016年来第一次明确要进入一二线城市。
大家印象里，碧桂园是三四线城市之王，少有一二线的布局。不过在凤厂投拓人的视角里，他们并不以一二线或三四线为界，而是强调布局高能级城市，综合参考人口、产业、供需状况及价格趋势。
一线城市不是全然看不到碧桂园的身影。最近，北京通州的碧桂园和世界——2021年5月拿地、6月动工——终于接近清盘。这个项目的承建方也是碧桂园自己的腾越建筑，不过它没有做到高周转。
相比过去一年多的行业流动性危机，预售制的变革，对高周转的凤厂影响将更加深远。
曾经在一次商学院的闭门会上，凤厂集团三号人物程光煜博士表达了对预售制的看法：
房子作为大宗的消费品，还是需要预售，否则会造成土地及原材料的浪费，也不利于集中财政收入进行城镇化投资。
不过，目前国内的超前回款的预售制，即房屋竣工前银行按揭放款、开发商实现回款，将会逐步向欧美市场的主流形式靠拢。
欧美主流模式是预售制下的前期少量首付、竣工交付后再按揭，这将导致开发商的投资回报周期由数个月拉长至2-3年。
现在压力最大的凤厂人可能就是程博士，在原有投资策划、品牌营销条线基础上，2023年他又增加了营运中心总经理、安全生产委员会副主任的头衔。
退休前一次讲话上，杨主席告诉大家：
我们的房子，不能靠便宜和降价卖得好。
凤厂的降价策略，一直是客诉的主要来源。在降价换量这件事上，过去一年杨主席有多次指示通过集团下达到城市公司层面。
据凤厂华东区域下属项目公司的销售吐槽，放到以前我们降价是最主动坚决的，蓄客不理想，开盘后马上就有动作，等我们跑量冲刺完，附近其他楼盘才反应过来，已经晚了。
过去一年，反而是其他家明晃晃地先降了，我们还在搞老客户回馈、员工亲友折扣，作为一线营销员工，和同行比吃了不少亏。
这可能是凤厂营销人不得不接受的现实。
03
在凤厂，高周转的不只是楼盘，还有项目总。
以凤厂湖南一个两期规划、体量不大的项目为例，过去一年半之内项目总换了四个人。根源上是区域层面组织调整频繁，拆分、合并、再拆分、再合并。实际上，区域总团队还是稳定的，变化不大，但每个人的管理半径时不时就要延伸或缩短一次。
这是杨主席还是莫总的意思？没有人知道决策的究竟。
之前有自媒体披露过，今年初所有凤厂区域总都要给杨主席写一封述职信，说真话、讲事实、摆问题。据说这种形式对于区域总而言是第一次。
不过区域总一级与杨主席和莫总之间并不陌生，大部分人都担任过主席秘书或总裁助理的职务，最典型的是辽宁区域总裁孟令宇、鄂北区域总裁高雪峰以及最近离职的前浙北区域总裁申鑫。
即使杨主席退休，他的门生依然在区域层面领导着凤厂。每年初，杨主席都会给莫总题字，2023年这幅字是“向前看”。
“我本来可以去亚马逊漂流的，我可以跟王石大哥去珠穆朗玛峰爬山的。我喜欢写毛笔字。现在在办公室，每天至少写10遍为了什么，还要加上问号和感叹号。”
2018年的时候，杨主席就流露出一丝退意，这是他在那年碧桂园多地工程事故频发后的会议上所讲的话，当时外界对他有诸多质疑，那次他没有过多辩解，反而用顺德方言讲了些肺腑之言。
根据上市公司公告，退休后，杨主席要作为顾问继续履职。杨惠妍全面接管家族的地产版图，包括住宅及物业。
巧合的是，2月底，一位浙江湖州的凤厂供应商的老板到了顺德，提交了一封实名举报信，要求面见杨惠妍，还附上了自己的身份证和企业工商登记证明。信中指：
一些当地的关系户凭借与凤厂领导的关系，拿到了项目楼盘的装修业务，再转包给其他公司，从中坐收渔利，让凤厂损失上千万。
有凤厂的人私下说，我们不是国企，但大公司病的问题确实越来越多了。
本文来自微信公众号“国泰居安”（ID:longlivehouse），作者：史达林。
