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今天早上起来才看到Bloomberg 昨天午夜的新闻推送：黑石集团北欧CMBS违约 。
这件事被左翼或者民族主义KOL，渲染成美国金融危机的前兆，传播口径有点像俄亥俄州污染事件，听风就是雨了。有人甚至说：
黑石就是美国的恒大，而且规模比恒大更大。
这句话，只说对了后半句，黑石集团截至2022年底的总资产管理规模超过9000亿美元，数倍于恒大。
综合各方消息看，可以确认黑石违约了，但完全不是恒大内种。
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事情是这样：
彭博报道，黑石集团一笔规模5.31亿欧元的北欧债券违约，此前他们向投资者寻求展期，但被拒绝了；
债券的底层资产是芬兰Sponda Oy 公司旗下办公楼及零售商业的抵押贷款，即CMBS债券（后面具体讲什么是CMBS），而这家公司是黑石在2018年收购的，其资产组合的空置率目前高达45%；
黑石在一封给投资人的邮件中表示，这次违约涉及Sponda Oy 管理资产组合的一小部分，仍对公司的核心投资组合及其管理团队充满信心——他们的首要任务仍然是提供高质量的零售和办公资产。
我又查到了几个数字，都是黑石财报里的，供对比参考：
截至2022年四季度末，黑石管理的大类不动产基金有三只，分别是730亿美元的BPP、685亿美元的BREIT以及66亿美元的BXMT；
地产类之外，黑石还有281亿美元的私募股权基金、101亿美元的对冲基金及696亿美元的信贷组合；
黑石CEO苏世民过去一年的总收入是12.7亿美元，刷新个人纪录。
而那笔违约的北欧债券，只约合：
5.62亿美元。
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当然有人会担心，黑石北欧CMBS债券的违约会不会形成多米诺骨牌效应，触发更多投资者对黑石采取提前赎回动作，造成挤兑及触发其他债券交叉违约——2021年底开始，恒大的美元债就是这样暴雷的。
不是没有这个风险，因为黑石旗舰地产基金BREIT连续四个月触发客户赎回上限，1月赎回请求曾创纪录至53亿美元，黑石在2月批准了14亿美元的BREIT赎回请求，仅占该月约39亿美元总提款请求的35%。
但黑石成为美国恒大的可能性微乎其微。
其一，这次出现违约的CMBS，即商业地产抵押贷款支持证券，直白地说就是办公楼及零售商铺借的各种贷款组合在一起，打个包出售给债券投资者，它和恒大借的美元债，根本区别在于，CMBS有贷款作为抵押，贷款也有办公楼及零售商铺作为抵押。美元债是信用债，你可以理解为是许家，印的钱。
其二，黑石在全球的房地产投资者组合，都是成熟运营且具备租金现金流的资产，包括公寓、写字楼、购物中心、物流园区甚至数据中心，而恒大的资产主要是土地及在建未完工楼盘，当然也有上市公司的股权，比如被拿出来给海外投资者债转股的恒大物业和恒大汽车，但是这些都没有现金流。
黑石和恒大，都不是一天建成的。当动作成为习惯，有些惯性是不可避免的。就像央行领导谈国内房地产市场运行状况，罕见地形容恒大为高负债、高周转、高杠杆企业的代表：
过去一直是“高血压”，终于“中风”了。
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不过，黑石这次违约暴露出一个实体经济衰退的风险，就是在商业地产市场，写字楼真的顶不住了。
在黑石之前，北美的太平洋资管及博枫资产早前也出现过债券违约，根源都是写字楼空置率上升，导致租金收入下降，触发抵押贷款违约。
疫情之后，各行各业都恢复了，但欧美人养成了远程办公的习惯。一些公司甚至鼓励员工全球漂移办公，很多人不愿意回到写字楼的格子间里。有些公司强制恢复现场办公，后来被雇员起诉了，说公司侵犯了人身自由及劳工权益。大都会空心化的趋势没有改变。
另一方面，持续性的高通胀以及全球主要央行应对通胀的加息和缩表，也导致债券市场流动性衰退，现有的债券循环再融资压力加大，在这样的预期下，投资者提前赎回不动产基金的投资份额，也造成了黑石这样的公司出现流动性紧张。
不过，据黑石跟股东沟通的情况看，他们新募集了140亿美元的资金，主要来自加利福尼亚大学基金会，一般而言大学的出资是长钱，可以看出来黑石远没到饥不择食的程度。
许老板在2021年初，从橡树资本借了一年期的有抵押短融，最后违约，把香港和江苏的超级大盘都折进去了。霍华德-马克斯后来说：
钱是他们主动来借的，还提供充足的抵押。
如果有一天，苏世民真的迫不得已找到霍华德-马克斯的时候，我们才应该担心金融危机的到来。
顺便说一句，最近国内不动产投资私募基金开闸，可以投向住宅项目（前提是不能做土地前融），一些海外私募已经开始行动了，其中就包括黑石以及博枫资产。
本文来自微信公众号“国泰居安”（ID:longlivehouse），作者：史达林。
