544亿销售额背后:中海北京逆势登顶 北部大区仍面临收缩整合

2023-01-19 0 8
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图片来自:视觉中国

2022年,中海地产在北京市场以全年544亿元的销售额力压「京城一哥」首开,排名升至第一。但北京市场的逆势增长无法掩盖其所属北部大区的困境——2022年公司总销售金额2948亿元,同比降20%,北部大区销售额贡献占比也由30%降至27%。

风头正劲的北京公司,并没有为所属北部大区的销售额带来质变。按2022半年报披露的竣工面积排名来看,中海北部大区目前包括北京、石家庄、天津、长春、沈阳、哈尔滨、大连共7个城市公司。有消息指出,北部大区内部将出现新一轮收缩整合,其中整体表现垫底的沈阳和大连城市公司将在2023年合并。

中海尚未披露同期的毛利数据,从中海近期内部会议的汇报顺序来看,董事长颜建国似乎不满意这项数据,2023年1月10日,中海召开集团2023年工作会议,有媒体报道,这场工作会议的汇报顺序比较特别,各城市负责人按毛利润排名的顺序来发言。

中海曾有「利润王」的称号,2020年之前,公司毛利率基本维持在30%左右。行业毛利率普遍下跌的2020年,万科、碧桂园、融创的毛利润率分别是22.6%、21.8%、21%,而中海是30.05%。

2022年上半年,中海地产的毛利率遭遇滑铁卢,由2021年30%下跌至23.46%,为2004年以来最低;同期净利率也降至16.95%。

在2023开年的工作会上,颜建国强调员工要警惕不良状态,同时部署2023年需坚持以利润为中心,坚持资源集约投放,确保稳健运营、高质量发展。

这与2022半年度业绩会上的口径不大相同,当时针对未来的收并购计划,颜建国称,「会继续捕捉机会,未来几个月,保持积极姿态,全面撒网。」管理层透露,已经筛选了400-500个项目,基本上一到两周都会在集团层面推进研判。

中海暂未披露2022年全年的收并购情况,2022年上半年,公司在广州、上海和成都等城市的并购项目投入资金为106.6亿元,这个数字占到上半年权益拿地金额近四分之一。

其中一笔是收并购发生在2022年1月24日,资金链紧张的雅居乐和已经违约的世茂集团先后公告,将自身持有的广州亚运城项目股权转售给中国海外发展,两笔交易合计作价约36.89亿元。交易完成后,中海将成为广州亚运城最大股东,持有73.33%股权。

2022全年,中海地产累计在国内16个城市合共新增40宗地块,新增总楼面面积739万平方米;权益面积609.04万平方米,对应权益金额863.77亿元。在中指研究院的权益拿地榜上,中海排在华润置地之后,位列第二名。

全面撒网、加快拿地步伐的一年,让中海或陷入了「面粉」比「面包」涨得快的困局之中,从而成为侵蚀利润源头之一。

据观点指数显示,中海2022年的拿地价格、销售均价分别是1.42万元/平方米、2.12万元/平方米,自2018年至2022年,其拿地均价、销售均价的增幅分别是42%、21.7%。

北京是2022年中海的重仓城市。据统计,中海共在公开市场共取得8宗地块,以独立竞拍方式,共斥资314.55亿拿地。但于2022年11月22日,中海为6月拿到的地块引来首开的3亿元增资,该项目于9月开盘,即位于北京顺义新城的「中海首开·湖光玖里」楼盘。

有市场认为,出让股权、回流资金是一种对抗风险的方式。毕竟,中海在北京的公开土地市场拿到大量现房销售面积地块。仅在9月的三批集中供地环节中,海淀永丰产业基地价值97.75亿元的2宗地块,就让中海就共竞得4万平方米的现房销售面积,这无形中拉长了回报周期。

光大证券在2022年第三季度下调了中海地产的盈利预测,原因是公司当季营业收入175.2亿元,同比下滑59.5%,光大证券认为,这与交付节奏和现房销售导致的收入结转放缓相关。

同期,中海银行结余及现金降低到1193.5亿元,净负债率则提升到43.7%,比2022年上半年末的38.96%增加了4.7个百分点。

2022年底,颜建国主动带着中海财务总监陈晓峰和集团副总经理巢刚前往香港,频繁会见多家金融机构负责人,包括中银、工银、农行、国开行、交行、浙行等,期间还与国开行香港分行签署了一份战略协定。

除此之外,为提高管理效率,中海在2022年调整、合并区域组织架构,例如将「华北地区」和「北方地区」两家区域公司合并为「北部大区」。

36氪发现,2021年全年,「华北地区」和「北方地区」的销售额分别为856亿元、257亿元,合计占公司全年销售额30%。而到了2022年上半年,合并后的「北部大区」即使销售额在集团内部排名第一,但占集团销售额的比例已降至27.4%。

2022年上半年,中海地产销售额排名第四位,到了年底,则被华润置地和绿城中国反超,跌到第六名。徘徊在TOP5之外,已经是中海几年来的行业位置。

2017年,还是龙湖副总裁的颜建国回归中海,担任行政总裁一职。2018年,颜建国带领下的中海拿下五年来最快增幅,销售额突破3000亿港元;2019年3月,回归中海两年的颜建国升任为公司主席兼非执行董事。

在颜建国时代,销售规模进入前五,是中海的目标,但至今中海并未跨过这一步之遥。

作者 |宋虹姗

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