NO. 1｜壹
地产全年的数据，出来了！
2022年，全国商品房销售面积（13.6亿平米）同比下降24.3%，创下历史同期的最大跌幅，规模创6年来新低。如果把未销售的“工抵房”扣掉，实际销售下滑幅度更大。如果看百城和百强（房企）销售数据，媒体披露的跌幅在30%-40%。总之，2022年楼市下了两个台阶。
疫情是一个冲击，但更重要的，还是2020年以来一揽子长效机制落地。特别是楼市资金端，发生颠覆性变化，使得楼市高举高打的模式难以为继，这才是楼市下行的主因。过去6年（2016-2021年），在基本需求得到满足的情况下，全国楼市为何能在16-18万亿平米的销售最高位徘徊？
这要拜杠杆推动、房价上涨所赐！
也就是，信贷以及信托、资管等多方影子资金，跑步入楼市（大概有60%的社会资金进入楼市），导致开发商超额融资，违规加杠杆“抢地”，源头上推高地价。加上地方政府也有意托市，最终传导至房价上涨及继续上涨的预期，下游需求端爆棚，越来越多的人卷入到买房大军。
包括，遍布热点城市的炒房客，被裹挟着进场的刚需、城镇化需求。后者往往努力踮起脚，拼命加杠杆，咬着牙进场。这就是为何，我们一直认为购房需求源源不断、特别强大的原因。但是，当贷款集中度、“资管新规”落地，房企以自有资金拿地，高举高打的故事讲不下去了。
而疫情持续三年，线下生产、生活服务行业受冲击最大，刚需、城镇化需求（进城买房和新市民等）的支付能力和预期明显转弱。共同富裕的语境下，资本运作型行业（房地产、金融、互联网、资本平台等）被严厉整治，机关事业单位减薪水，导致改善型需求严重受阻。
这些因素叠加，产生了超调效应！
NO. 2｜贰
2023年1月份，感染高峰褪去，需求开始修复。12大主要城市地铁客运人次已显著回升，同比增长40%左右。近期，去了广州的几个商业中心，久违的线下消费场景，又回来了，到处人声鼎沸。
似乎，一切都在回归常态。
新年伊始，上上下下都很拼，卯足劲儿要把失去的补回来。各省披露的2023年增长目标在5%-6%，各省争着布局产业升级、扩内需、适度超前基建。地产，当然是重要的发动机了！
近期，参加了几场研讨会。业内人士普遍认为，2023年地产“很有看头”。基本逻辑是，2022年楼市被砸出一个大坑，存在惯性修复；各级政府迫切希望楼市企稳，政策上也不遗余力。比如，“三支箭”，资本市场融资重启，房企白名单，降首付、退限购，全力扶持楼市。
扶持政策，很超预期！
再讲句题外话，中国的企业、创业家、百姓，都很拼，都特别响应政策号召。为过上美好生活、为了企业实现业绩增长，愿意拿命换明天。但凡鼓励大家买房的政策周期，比如2008年、2014-2017年，都能有较好的政策效应。因此，2023年楼市探底后，企稳和回升，情理之中。
预计，2023年二季度前后，热点城市商品房销售，应该会好转。但是，回升范围和力度有多大？持续时间有多长？只是超跌后惯性反弹吗？这就需要对当下楼市的局面，重新判断和梳理。
NO. 3｜叁
我认为，楼市要稳定，首当其冲是价格稳定下来，价格预期好转。为何这样说呢？很简单，从2021年下半年开始，房价持续下跌，70城房价连跌16个月，很多城市阴跌了2年左右了，市场有继续下跌的预期。如果这样，购房者也好，还是肩负纾困任务的金融机构，谁会进场？
过去。楼市之所以能高举高打，房价上涨预期是直接诱因，加杠杆是助推器。而这两项利器现在严重削弱（2022年，房贷不足3万亿，创七年历史最低）。反过来，这就加重了开发商本来就紧张的资金链。债务集中到期的情况下，面临前后夹击，开发商降价促销就是主旋律。
刚刚发布的12月房价指数，70城中有53个城市新房价格同比下跌，二手房有64个城市同比下跌，而且下跌城市数量在增加。这种局面下，供给端风险释放、需求端预期悲观，就形成了负面循环，每况愈下。当下，迫切稳定成交量，把房价支撑住，稳定市场对房价的预期。
只有这样，才能把负面循环，每况愈下的局面，扭转过来！而且，房价稳定了，供给端的问题，包括保交楼、风险处置、资产负债表改善等，才能实现。很简单，这些任务需要真金白银，房价稳定了，纾困楼市的增量资金，才能全身而退。也唯有此，开发商资产负债表才能改善。
这就是为何？有专家建议，百姓拿出1/3的存款买房，楼市就稳定了。其实，这个专家道出了问题本质，即有钱人把储蓄拿出来买房，把交易活跃起来，带动其他需求（刚性需求、换房需求、新市民需求、城镇化需求）入市，恢复往日的楼市场景，将下坠的房价托住。
NO. 4｜肆
这几年，房价上了几个台阶，楼市的结构今非昔比。改善需求主导，刚需被挤压。新房交易市场，70%的买家是改善需求、换房需求。比如，北京天津厦门改善性需求明显高于刚需，3个城市改善群体交易量，均在刚需交易量的1.5倍以上，热点城市套均成交面积均在100平米以上。
比如，2022年北京新房平均交易面积达到100-130平方米。
刚需购房者的占比，以深圳为例，已经从2015年的50%左右，一步步被挤压至2022年的30%左右。上海和北京刚需购房者占比也降到了30%左右。刚需被挤压是共性，年轻人集聚的一二线城市，刚需去哪儿了呢？大部分去租房去了，一小部分专项“老破小”的二手房市场。
2022年，全国新增居民存款17.9万亿，同比多增了8万亿。这些新增的，多增的，是从哪类人群来的呢？刚刚发布的数据，2022年城镇、农村居民人均可支配收入名义同比增速分别为3.9%和6.3%，实际同比增速分别为1.9%和4.2%。可以判断，收入增长对存款的贡献并不大。
我认为，不管是新增的，还是多增的储蓄，除了少部分预防性储蓄，占大头的，或大额的，是富裕人群的储蓄（包括理财破净后转回的存款）。客观讲，这些存款本来是要拿来投资买房的，但楼市下行、房价跌跌不休，就趴在存款账户上了。这位专家，建议这些钱再投向楼市。
进一步讲，这也是为何，不断有人呼吁，收缩甚至退出限购政策。被限购的，就是持有至少2套房的人，也是富裕人群。限购退出，并在低利率政策的扶持下，购买力任性的这些人入市，稳定市场需求的同时，裹挟投资客、刚需客、换房客入市，最终带动全社会需求。
需求稳定了、房价稳定了，不管是保交楼，修复企业资产负债表，推进存量项目收并购，还是带动上下游，发挥行业支柱产业地位，抑或是扩内需、稳增长，才能实现。2023年，内外形势异常严峻，我们选择的空间很有限。至少在短期内，这或许是没有办法的办法了。
本文来自微信公众号“李宇嘉地产笔记”（ID:liyujiadichanbiji），作者：李宇嘉。
