全国去年掉了4.8万亿,今年房企目标怎么定?

2023-01-19 0 10
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这两周,攸克君走访了一批全国性房企,跟多位集团销售总监、区域公司老总有过几次深聊长聊。

糟心的2022年终于熬过去了,卸掉所有脏东西,全新的一年总是可以寄予很多期望的。但这些朋友却面露愁容。

阳都阳过了,新年还有啥不开心的?

原来,听到内部消息,他们所在集团总部即将下达很高的全年销售指标。

2023年,不少老板很激动很兴奋,要捋起袖子大干一场。

No.1

楼市何时走出底部

如何看待当前市场及其趋势,决定了全年目标的制定。

当前迫切需要回答的一个问题是,楼市何时走出底部?这个问题,从上到下,都关心。

高层关心。去年国家密集出台房地产救市政策,核心就是, 稳住楼市,是稳住经济大盘的重要因素。 所以刘鹤副总理1月17日在达沃斯致辞时,重提房地产是国民经济支柱产业,用一大段内容为房地产打气。

地方关心。卖地收入下滑,房地产相关税费收入下滑,而地方债务猛增,尤其是城投平台逾期数量在增长,焉能不愁。

百姓关心。持有房产的,关心房子增值还是贬值;想买房而没买的,适用于“买涨不买跌”的道理。

房企关心。从老板到销售总监到一般员工,没有不关心的。

我们认为,对今年楼市的判断是四个字,审慎乐观。

乐观源于,普遍认为2023年房地产市场表现要好于2022年。下了这么多药,总要见效。

审慎源于,市场还在筑底。这个“底”还将持续到啥时候,有人说是一季度,有人说是要到二季度。有知名地产商就把复苏的预期起点放在了6月以后。

疫情防控放开后,是群体性的感染过程。所以12月没有出现消费和交易的反弹是可以理解的。1月上旬情况如何?

综合各热点城市一二手房交易数据,今年1月上半月的活跃指数确实要强于去年12月,但也没有想象中那么旺。而下半月因为春节因素,成交又要受影响。如此,整个1月份的市况都将是平淡的,而历年的2月份都是清淡的。

来自销售一线的信息表明, 激励政策对市场情绪的传导,比预期要慢得多。

截至目前,我们接触到的信息显示,从业人员对今年小阳春的期待普遍不高。

销售计划要实事求是,适中。太保守,轻易就能达到,等于是给销售部门送奖金,老板们铁定不愿意; 太激进,跳起来也够不着,起不到激励作用,反而会打击整个销售条线的积极性, 结果只能摆烂。

努力踮起脚尖,差不多能触达,这是比较现实主义的做法。

我们建议总部做全年计划的职能部门,集团领导们, 不要关起门来,只凭投屏上的几张PPT就定指标, 而要发扬调查研究的作风,深入一线,多听听基层真实的声音。

毕竟,销售指标,是与投拓、资金、负债和利润紧紧连在一起的。如果说过去几年的楼市调整对房企有什么教训的话,那就是凡事要留余地。“金融16条”, 救市千万条,归根结底还是取决于你的销售回笼情况。

一季度的期望值放低一些,二季度市场能起来,就是赚到了。过去5年,很多企业吃亏,就是目标过于激进。这个教训,不可谓不深刻。

当下的楼市,基本不存在设立激进目标的基础。

No.2

楼市信心取决于经济信心

为什么刘鹤副总理最近几次讲话都用较大篇幅讲到房地产? 因为它与经济确实关系密切。

我们先来看几个数字。

1月17日,国家统计局发布的数据显示,2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米,同比下降24.3%,创近7年来的新低;商品房销售额13.33万亿元,同比下降26.7%,创近6年来的新低。

2021年全国商品房销售额是18.19万亿,也就是说, 2022年销售额同比减少了4.86万亿。

此前的1月10日,央行发布的2022年金融统计数据显示,至12月末,全国住户存款增加17.84万亿元。

我们是多么热爱储蓄的民族。

可资对比的是,2021年住户存款增加9.9万亿元。这意味着, 2022年住户存款比上一年多增了7.83万亿元。

储蓄意愿高,说明消费意愿低。主要原因包括:就业不理想,收入没增长;理财收益下降,理财产品转为存款;受疫情影响,消费场景减少,比如,2019年境外旅游消费超过1338亿美元,这一块的钱几乎都存起来了; 预期不乐观,应激反应就是捂紧口袋。

最主要的影响因子还是住房消费。一句话,买房的人少了。

这么大的存款趴在银行里,刺激消费就得激活起来啊。于是, 不少专家就打起了那17.84万亿元的主意。

比如,孟晓苏前些时候就在某论坛上说,如果民众拿出三分之一的存款恢复对房子的购买和装修,那经济不但恢复,还是大发展。

他这段话上了热搜,引起一片“群嘲”。孟国师随后有个回应说,自己建议“拿出5万亿来买房”,指的是去年丢掉的5万亿元销售额。

孟国师可谓用心良苦。2021年商品房销售创了历史新高,用5万亿填空,潜在的逻辑便是,房地产只能维持高位,不能跌落。

有个观点广为传播:扩大内需,提振消费,要靠房地产。这里暗含了一个前提:地产塌陷,拖累了经济。这也是前述孟大师提出要用5万亿来填空的理由。

2023年有没有可能填上这个空呢?民众的住房消费信心来自哪里?

前几天看到经济学家提到了一个术语“疤痕效应”,指经济遭受重创之后,在冲击过去之后仍较长期受到冲击负面影响的情况。

这也适用于深幅调整之后的房地产市场。 疫情防控放开后,会不会立即迎来报复性消费?千万道救市猛药下了之后,楼市会不会V型反转? 恐怕再乐观的专家对此也持谨慎态度。

与此相关, 住房消费的信心,不仅仅取决于楼市,而是与整个经济密切相连。 现在,越来越明显的迹象证实,脱离整个经济来谈房地产复苏,是蹈空之论。

经济信心决定了楼市信心。我们同意这样一个观点: 现阶段,与其说要靠救地产来救经济,不如说要靠经济来救地产。

在买房这件事上,行政命令是没用的。如果民众对经济复苏有信心,对就业有信心,他们就敢将存款的三分之一拿出来买房;而不是反过来说,民众如果将存款的三分之一拿出来买房,经济就复苏了,这是个伪命题。

这需要所有市场主体的共同努力。而在楼市走出底部的信号没有明确发出之前,销售计划还是谨慎些比较好。

本文来自微信公众号“攸克地产”(ID:youkedichan),作者:攸克。

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