绿城西安全运村子衿苑。石青玲/摄
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虽然绿城西安全运村各方面配套很好，西安楼市表现也很好，但“房住不炒”的大政策下决定了房价不可能出现暴涨。
石青玲/发自西安
计划3年涨价1.5万元/平方米，绿城西安全运村“出圈”了。
2月26日，绿城西安全运村5期芳华苑业主群中一张截图流出，有业主在群内倡议，制订3年涨价计划，2023年7月份小区成交价保持2.5万元/平方米，到2026年7月，房价要达到4万元/平方米。根据贝壳网数据，目前，西安全运村成交价大概为21000元/平方米。
为完成涨价计划，业主还提出每个苑出一个代表组成村支部委员会，每个业主挂牌价格需要通过村委会审核。审核不通过的家庭，村委会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。
甚至，对于多次谈话依然执意要低价成交的，将被认定为“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”，并打上“不友好家庭”标签。
绿城西安全运村附近的一位经纪人杨杰（化名）及其同事确认了该截图的真实性。杨杰介绍，项目挂牌量并不是很大，但前来看房的客户比较多购买群体主要为“学区房”客群，这也是支撑业主涨价的信心与动力之一。
北京岳成律师事务所高级合伙人岳屾山表示，出售房屋本身需要遵循市场规律，业主这种联合涨价的行为并不值得提倡。
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“有业主要求提价”
绿城西安全运村项目位于西安市港务区奥体中心板块，占地约1020亩，共分为六期开发，其中一期、二期、三期、四期已经交付，五期则分为芳华苑、荷风苑、涵碧苑。
2月27日，我们走访了绿城西安全运村，杨杰向记者表示，在涨价消息发布的第二日，其所在的门店就收到了一位业主提高挂牌价的要求——总价提高10万元。
“不过，现在业主们也出现了分歧。一方面，绿城西安全运村有很多投资客户，他们来自全国各地，期望房价上涨；另一方面，有部分业主认为自己的房子没有理由让别人管，一些着急变现的客户也不会搭理所谓的‘村委会’。”杨杰说道。
就全国来看，“业主集体涨价”事件并非第一次发生。2018年5月份，杭州有小区业主在卖房时联合涨价。这些小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出比当地的二手房市场价每平方米高出至少1万元“二手房指导报价”。
南京的明发滨江新城小区也被曝出过部分业主联合涨价，他们拟订了一份《告明发业主同志意见书》，要求所有业主联手抬高小区的二手房价格，并规定了不同户型的“指导报价”。
北京岳成律师事务所高级合伙人岳屾山表示：“业主联合涨价不违规违法，但出售房屋本身需要遵循市场规律，业主这种联合涨价的行为并不值得提倡。”
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区域二手房供应紧俏
2017年，绿城集团进驻西安市国际港务区，开发总占地约1000余亩的西安全运村项目，这是继天津全运村、济南全运村、沈阳全运村之后，绿城承建的第四座全运村。
在这之后的几年时间里，凭借全运会的东风，港务区先后落地了奥体中心、长安云等一系列场馆，焕然一新。
与港务区共同成长的绿城西安全运村也收获不菲，从2018年9月份首次开盘至今，几乎每次推售都需摇号。2018年9月份，项目首次推盘，小高层均价9488元/平方米~11273元/平方米，户型为117平方米~128平方米， 洋房户型为119平方米~140平方米，均价11422元/平方米~16741元/平方米。
“我当时也来看过觉得贵，那个时候西安14000元/平方米的项目还挺多。”杨杰回忆道，即便如此，绿城西安全运村286套房源最终仍核验通过了936组家庭，摇号开盘。
根据贝壳网数据，目前，西安全运村成交价大概为21000元/平方米。
杨杰介绍，绿城西安全运村的挂牌量并不是很大，真正有意愿出售的仅有十几套，但前来看房的客户比较多。“每天基本带看量有十几组，其中99平方米的小三室需求量最多，单价高总价低，成交价在210万元左右。”购买群体主要为“学区房”客群，这也是支撑业主涨价的信心与动力之一。
2020年5月8日，港务区官宣通过“名校+”模式，引进陕师大、铁一中两所名校，合作托管铁一中陆港学校、陕师大陆港小学。其中，铁一中陆港学校包含小学、初中、高中，共提供9000个学位。陕师大陆港小学提供2200个学位。实行全面委托管理。而作为西安“五大名校”之一的铁一中，目前仅在长安区落地了铁一中湖滨学校，在浐灞区落地了铁一滨河，合作办学落地相对较少，校长之前曾发言称需保证教育质量。
“铁一陆港今年在铁一公办系联考里排名第二，成绩非常好，还有曲江新区的家长慕名而来。最近来看房的都是今年或者过两年孩子要上学了，看好了就得赶紧买，不然就被别人买走了。”杨杰所在门店的店长对一位正在看房的购房者表示。
事实上，在铁一中之外，五大名校均通过合作办学的形式落地港务区，然而区域内在售的二手房小区并不多，“主要还是华润置地未来城市和绿城西安全运村，其他小区网签还没有满3年，华润置地未来城市旁边的高新一中2022年才开始招生。”杨杰说。
对于业主制订的“3年涨价计划”，杨杰认为不可能达到，“虽然绿城西安全运村各方面配套很好，西安楼市表现也很好，但‘房住不炒’的大政策决定了房价只可能是缓慢上涨。另外，目前区域还是以新房市场为主，如果不着急上学，我更建议业主选择新房。”
据国家统计局数据，在连续下跌5个月后，1月份西安新房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.2%，二手房价格环比上涨0.6%，同比下跌1.7%。成交量方面，西安市住房和城乡建设局数据显示，1月份，西安市存量房（二手房）网签备案面积71.37万平方米，环比增长35.99%；其中，住宅网签备案面积51.1万平方米（5148套），环比增长3.42%。
目前，港务区在售项目有华润紫云府、华润港悦城、龙翔·奥城珑樾府、金地玖峯悦、融创望江府、中铁卓越城、绿城西安全运村涵碧苑、保利·锦上、陕建雲玥府、中粮奥体壹号、电建地产·泷悦长安等新盘在售，均价集中在15000元/平方米~18000元/平方米，部分平层产品的价格已突破2万元/平方米。
本文来自微信公众号“中国房地产报”（ID:china-crb），作者：中房君。
